مشاركة الفيديو هتبس: // ووو. investopedia. كوم / الشروط / ج / capitalizationrate. أسب
ما هو "معدل الرسملة"
معدل الرسملة هو معدل العائد على العقارات الاستثمارية على أساس الدخل المتوقع أن ينتج العقار. يتم استخدام معدل الرسملة لتقدير العائد المحتمل للمستثمر على استثماره.
يمكن حساب معدل الرسملة للاستثمار بقسمة صافي الدخل التشغيلي للاستثمار على القيمة السوقية الحالية للعقار، حيث يكون العائد على الاستثمار هو العائد السنوي على العقار ناقصا جميع تكاليف التشغيل. يمكن التعبير عن صيغة حساب معدل الرسملة بالطريقة التالية:
>معدل الرسملة = صافي الدخل التشغيلي / القيمة السوقية الحالية
يعتبر البعض أن معدل الرسملة هو في جوهره معدل الخصم للأبدية، على الرغم من أن استخدام الأبدية في هذه الحالة قد يكون مضللة بعض الشيء لأنها تعني أن التدفقات النقدية ستكون ثابتة على أساس سنوي.
يتم التعبير عن معدل الرسملة كنسبة مئوية وغالبا ما يعرف أيضا باسم "معدل الحد الأقصى". "
الهبوط" معدل الرسملة "
معدل الرسملة مفيد جدا لأنه يبسط المعلومات عن الاستثمارات العقارية ويسهل تفسيره. على سبيل المثال، إذا ستيفان يشتري الملكية ل 900 $، 000، ويتوقع أن الخاصية سوف تولد 000 $ 125، سنويا بعد تكاليف التشغيل، ومعدل الرسملة لاستثماره هو 13. 89٪ ($ 125، 000 / $ 900، 000 = 0. 1389 = 13. 89٪). ما يعنيه هذا هو أن كل عام، ستيفان يكسب 13. 89٪ من قيمة ممتلكاته كربح.
يفترض هذا المثال أن جميع عوامل حساب معدل سقف ستيفان ستبقى ثابتة، ولكن في الواقع، غالبا ما تكون الأمور أكثر تعقيدا. لنفترض أنه نظرا للازدهار في الطلب على العقارات في بلدة ستيفان بعد أن يقوم بالاستثمار، فإن قيمة ممتلكات ستيفان ترتفع إلى 2 مليون دولار في الوقت الذي مرت عامين. وفي الوقت نفسه، يقوم ستيفان بعمل نفس المبلغ من المال. وبما أن حسابات معدل الرسملة تستخدم الحالية القيمة السوقية، فقد تغير معدل رسملة استثمارات ستيفان. ولأن القيمة السوقية للممتلك قد ارتفعت في حين لم يحدث ذلك، انخفض معدل الحد الأقصى بشكل ملحوظ إلى أقل ملاءمة 6. 25٪ (125، 000/2 مليون دولار = 0. 0625 = 6. 25٪).
أمثلة من هذا القبيل توضح وظيفة هامة لمعدلات الرسملة. ونظرا لأن معدل الحد الأقصى هو نسبة قياس الربحية، يجب أن تظل نسبة نوي نسبة إلى القيمة السوقية الحالية ثابتة حتى يظل معدل الرسملة كما هو. في حالة ارتفاع مؤشر نوي في حين أن القيمة السوقية لا، فإن معدل الرسملة سوف يرتفع، وإذا حدث العكس، فإن معدل الرسملة سوف تنخفض.ولكي يبقى الاستثمار العقاري مربحا، يجب أن تزيد نسبة الاستثمار في الاستثمار بنفس المعدل الذي تزداد به قيمة العقار أو بمعدل أكبر. وفي هذا الصدد، فإن معدل الرسملة مفيد لأنه يمكن استخدامه لتتبع الاستثمار العقاري مع مرور الوقت لمعرفة ما إذا كان أداءه آخذ في التحسن أم لا. وإذا انخفض معدل الرسملة لأي سبب كان، فقد يكون قرارا أكثر حكمة لمجرد بيع الممتلكات وإعادة الاستثمار في أماكن أخرى. مع انخفاض أكثر من 50٪ في معدل سقف ستيفان في عامين فقط، وقال انه من المرجح أن يكون أفضل حالا إما إيجاد وسيلة لرفع له نوي أو بيع الممتلكات وإيجاد استثمار بديل.
استخدامات معدل الرسملة
في كثير من الأحيان، يمكن مقارنة مختلف الاستثمارات العقارية مثل مقارنة التفاح والبرتقال، وبالتالي فإن معدل الرسملة هو نقطة انطلاق جيدة لأنه يمكن استخدامها بسرعة وسهولة مقارنة العديد من الفرص الاستثمارية مع واحد آخر. إن مقارنة القيم السوقية أو تقديرات الدخل التشغيلي للعقارات المختلفة غالبا ما تكون صعبة وتؤدي إلى نتائج يصعب فرزها، ولكن مقارنة النسب المئوية واضحة جدا.
على سبيل المثال، لنفترض أن مارثا تدرس استثمارين مختلفين بقيمة سوقية تبلغ 230 ألف دولار أمريكي و 3 مليون دولار أمريكي، وتقدر أن قيمها من نوي ستبلغ 40 ألف دولار و 300 ألف دولار على التوالي. في حين أن هذه الاستثمارات تختلف اختلافا كبيرا، مع العلم أن معدلات الرسملة الخاصة بهم هي 17. 39٪ و 10٪ قد تساعد مارثا اتخاذ قرارها. ومع ذلك، في حين أن معدل سقف الاستثمار الأول هو أعلى من ذلك بكثير، فإن الاستثمار الثاني كسب المزيد من المال سنويا، لذلك هذا من المرجح أن تلعب في قرار مارثا أيضا. وفي حين أن هذا المثال يساعد على توضيح قدرة معدل الفائدة على المساعدة في مقارنة الاستثمارات، فمن المهم أن نلاحظ أنه من المفيد للغاية في هذه الوظيفة عندما يكون نوي أو القيمة السوقية الحالية قابلة للمقارنة. وقد تنطوي الاستثمارات ذات الأحجام المختلفة بشكل كبير على اعتبارات إضافية يمكن أن تحول دون إجراء مقارنات سلسة.
عند السعي للاستثمار في العقارات، غالبا ما يقرر المستثمرون الحد الأدنى من سعر الفائدة الذي سيقبلونه من أجل جعل الاستثمار يستحق قيمتها. على سبيل المثال، قد يقرر المستثمر أن مبلغ المال الذي يتطلع إلى إنفاقه، لن يقبل سوى استثمار بمعدل رسملة قدره 10٪ أو أعلى. عند النظر في الاستثمارات المحتملة، ثم، فإنها سوف تقارن معدلات سقف تلك الاستثمارات مقابل معدل الحد الأقصى الشخصي.
ويمكن أيضا استخدام معدل الرسملة لحساب فترة الاسترداد من الاستثمار بقسمة 100 تقريبا على معدل الحد الأقصى عندما يتم التعبير عنه كعدد كامل. على سبيل المثال، يمكن للمرء حساب فترة الاسترداد للاستثمار مع معدل الحد الأقصى 5٪ عن طريق قسمة 100 بنسبة 5، لفترة الاسترداد المقدرة من 20 عاما. ومع ذلك، ينبغي أن تستخدم هذه الطريقة فقط للحصول على تقدير تقريبي لفترة الاسترداد للاستثمارات لأن عدد قليل من الاستثمارات العقارية سوف تحتفظ بمعدل رسملة ثابتة على مدى فترة طويلة من الزمن.
بالإضافة إلى ذلك، الرسملة المباشرة هي طريقة تستخدم لتقييم الاستثمار العقاري الذي يتضمن معدل الرسملة. وبهذه الطريقة، يمكن للمرء أن يقسم نوي حسب معدل الحد الأقصى لتحديد التكلفة الرأسمالية للاستثمار. على الرغم من أن هذا قد يبدو معقدا، بل هو أساسا إعادة تشكيل صيغة معدل الحد الأقصى.
قضايا معدل الرسملة
في حين أن معدل الرسملة هو نسبة مفيدة جدا لاستخدامها عند تخطيط أو تحليل الاستثمار، فإنه يأتي مع بعض القيود الهامة التي ينبغي النظر فيها قبل استخدام معدل الحد الأقصى.
أحد هذه القيود هو أن معدل الحد الأقصى ليس مفيدا جدا للاستثمارات قصيرة الأجل. مع القليل من الوقت لتطوير تدفق نقدي موثوق به، يمكن أن يكون من الصعب أو المستحيل تحديد الاستثمار نوي الاستثمار، مما يجعل حسابات معدل سقف صعبة أو مستحيلة كذلك.
ومن المهم أيضا أن نلاحظ أن معدل الرسملة يحسب في بعض الأحيان كما نوي مقسوما على المبلغ الأصلي الذي دفعه المالك الحالي للعقار. لأن قيمة العقار نادرا ما تظل هي نفسها لفترة طويلة جدا، وهذه الطريقة لحساب معدلات سقف أقل فائدة بكثير من الطريقة الأخرى. ولن يكون حساب معدل الحد الأقصى للعقار الذي تبلغ قيمته 2 مليون دولار في عام 2015 استنادا إلى سعره البالغ 000 300 دولار في عام 1995 مفيدا للغاية وسيؤدي إلى نتائج مضللة للغاية. قد تنشأ أيضا قضايا إضافية عند استخدام هذه الطريقة في حالة الممتلكات المقدمة كهدية أو من خلال الميراث، حيث لا يمكن تحديد معدل الحد الأقصى بتكلفة صفر.
معدل الرسملة هو نسبة شعبية وسهلة لاستخدام، ولكن لا ينبغي أن يكون العامل الوحيد في أي قرار الاستثمار العقاري. ويلزم النظر في عوامل كثيرة أخرى مثل نمو أو انخفاض الدخل المحتمل، وزيادة قيمة العقار، وأي استثمارات بديلة متاحة.